Na účtu měli jen 150 000 Kč a žádné úspory. Přesto si koupili dům. Jak je to možné?

19. 8. 2025

Vlastní dům nebo byt si většina lidí spojuje s milionovými úsporami, bezchybnou finanční minulostí a vysokým příjmem. A když tomu tak není, často přichází rezignace: „Na hypotéku stejně nedosáhneme.“

Jenže časy se mění. Banky dnes hodnotí klienty podle více kritérií a existují způsoby, jak i s omezenými prostředky udělat první krok k vlastnímu bydlení. V tomto článku jsme si pro vás připravili přehled toho, co banky skutečně zajímá, a na konkrétním příběhu vám doložíme, že na hypotéku není zapotřebí mít na účtě statisíce, jak se mnozí domnívají.

Co banky prověřují před žádostí o hypotéku?

Banka při schvalování hypotéky neposuzuje jen výši úspor. Dívá se na tři základní ukazatele.

1. LTV (Loan to Value) – poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti

LTV udává, kolik procent z hodnoty nemovitosti vám pokryje hypotéka, a kolik musíte doplatit ze svých peněz. Hypotéka s LTV do 80 % je standardně dostupná žadatelům nad 36 let, zatímco mladší žadatelé mají možnost získat hypotéku s LTV až do 90 %.

Příklad: Kupujete byt za 2 000 000 Kč. Pokud máte sjednáno 90% LTV, banka vám poskytne hypotéku ve výši 1 800 000 Kč. Vy musíte doložit 200 000 Kč z vlastních prostředků.

V Česku v současné době hypotéku se 100 % LTV běžně získat nelze. Nicméně vám banka může navrhnout variantu v podobě 90 % hypotéka + 10 % nezajištěný úvěr (např. spotřebitelský), v takovém případě vás ale může čekat vyšší celkové měsíční zatížení, a banka se proto o to důkladněji zaměří na parametr DSTI.

2. DSTI (Debt Service to Income) – měsíční splátky vůči měsíčnímu příjmu

DSTI ukazuje, jak velkou část vašeho čistého měsíčního příjmu odčerpají splátky všech vašich dluhů. Platí, že čím je DSTI nižší, tím větší šanci máte na získání hypotéky a lepších podmínek.

Příklad: Máte čistý měsíční příjem 40 000 Kč. Pokud splácíte půjčku 4 000 Kč a nová hypotéka by znamenala splátku 12 000 Kč, vaše celkové zatížení je 16 000 Kč měsíčně. DSTI je tedy 40 % (16 000 / 40 000). V minulosti banky omezovaly DSTI na max. 45 %, nyní si banky opět mohou nastavit vlastní vnitřní limity podle rizikovosti klienta.

3. DTI (Debt to Income) – celkový dluh v poměru k ročnímu příjmu

DTI poměřuje výši všech vašich dluhů (včetně hypotéky, úvěrů, kreditních karet apod.) s vaším ročním čistým příjmem. Slouží k posouzení, zda si můžete daný úvěr realisticky dovolit.

Příklad: Vyděláváte 30 000 Kč čistého měsíčně, tedy 360 000 Kč ročně. Česká národní banka od března 2024 zrušila hranici 8,5násobku ročního příjmu, některé banky se však tímto pravidlem stále orientují při vyhodnocení vaší bonity.

Jak se připravit na hypotéku?

Získání hypotéky není jen o tom, zda vám ji banka schválí. Důležité je být připraven nejen finančně, ale i informačně. Níže uvádíme několik klíčových kroků, které by měl každý žadatel zvážit předem.

Spočítejte si, na co reálně dosáhnete. Srovnáním hypoték zjistíte, jak vysoký úvěr si můžete dovolit podle vašich příjmů, výdajů a požadované splátky.
Připravte si vlastní zdroje. Většina bank vyžaduje, abyste část ceny nemovitosti financovali z vlastních úspor. Ideální je mít i rezervu na poplatky (např. za odhad nemovitosti, katastr, právní služby apod.).
Omezte jiné dluhy. Čím méně splátek máte (např. za spotřebitelské úvěry, kreditní karty), tím lépe vám vyjde hodnota DSTI, což zvyšuje vaši šanci na schválení hypotéky.
Banky preferují žadatele s pravidelným a stabilním příjmem. Ideálně buďte zaměstnaní minimálně 3–6 měsíců ve stejné firmě, nebo doložte příjmy z podnikání za celý rok.
Připravte si potřebné dokumenty. Banka bude chtít doložit poslední 3 výpisy z účtu, na který vám chodí pravidelný příjem, a potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. Výhodou je smlouva na dobu neurčitou nebo dlouhodobé zaměstnání u stejného zaměstnavatele. U OSVČ se příjem prokazuje daňovým přiznáním za poslední 1 až 2 roky.

Pro získání dalších informací si přečtěte naše nejnovější články k tomuto tématu:

Majitel nám zvýšil nájem o 5000 Kč. O měsíc později nám hypotéka pomohla získat vlastní dům.

Říkali nám, že hypotéka je pro vás nedosažitelná. Teď bydlíme ve vlastním a platíme míň než za nájem.

Hypotéka a státní podpora

Formou nepřímé podpory je daňová úleva na úroky z hypotéky, jinými slovy máte možnost odečíst si zaplacené úroky z daňového základu. Tím se snižuje celková daňová povinnost. Ročně si lze odečíst až 150 000 Kč, což může přinést několik tisíc korun zpět v rámci daňového přiznání.

Státní podpora v Česku dále nabízí určitou podporu lidem, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení, ale nejedná se o klasickou „státní hypotéku“. Podpora se většinou váže k programům Státního fondu podpory investic (SFPI), dříve známého jako Státní fond rozvoje bydlení. Nejznámější je Program Vlastní bydlení, který cílí především na mladé lidi (do 40 let) a rodiny s dětmi. Poskytuje výhodné úvěry na rekonstrukci nebo koupi nemovitosti, případně výstavbu rodinného domu. Výhodou jsou nižší úroky než u běžné hypotéky, možnost odkladu splátek v případě narození dítěte a nižší požadavky na vlastní zdroje. Maximální výše úvěru se ale mění dle aktuální výzvy (např. v roce 2024 to bylo až 750 000 Kč na rekonstrukci).

Za vlastní dům platí méně než za nájem

Petra a Tomáš bydleli v nájmu a toužili po vlastním domě. Jejich úspory ale nepřesahovaly 150 000 Kč, což mnozí považovali za naprosto nedostatečné pro schválení hypotéky. Navzdory okolí se rozhodli zjistit, jaké mají možnosti.

Místo toho, aby si rovnou hledali nemovitost, se nejprve informovali. Začali online srovnáním hypoték a ověřili si, jaké podmínky mohou očekávat. Zjistili, že některé banky akceptují i desetiprocentní spoluúčast z kupní ceny.

Tomáš i Petra měli stabilní zaměstnání a jejich společný čistý měsíční příjem činil asi 52 000 Kč. Díky tomu jim banka nabídla hypotéku pokrývající 90 % ceny nemovitosti. Po několika týdnech našli malý rodinný dům v klidné lokalitě na okraji města za cenu 2 800 000 Kč, který byl v dobrém stavu a dostačující jejich potřebám.

I když jejich úspory ve výši 150 000 Kč nestačily na plnou akontaci, díky zástavě rodinného domu Tomášových rodičů mohli požádat o hypotéku na 90 % kupní ceny. Banka jejich žádost schválila a oni tak mohli začít nový život ve vlastním. Měsíční splátka hypotéky při sazbě 4,2 % a splatnosti 30 let činila přibližně 12 300 Kč, což je dokonce méně, než platili dříve za nájem.

Klíčové bylo ověřit si podmínky, začít skromně a nebát se požádat o pomoc. Proto ani vy nezoufejte, máte-li omezené úspory. To nejmenší, co dnes můžete udělat, je zjistit, co si můžete dovolit.

Co dělat, když nemáte dost naspořeno?

Pokud nemáte dostatek vlastních úspor na pokrytí požadovaného podílu (například 10 % nebo 20 % z kupní ceny nemovitosti), stále existuje několik způsobů, jak situaci řešit.

Hypotéka s vyšším LTV (např. 90 %)
Pokud máte stabilní příjmy a čistý registr dlužníků, máte i bez vysokých úspor šanci na schválení. Počítejte ale s mírně vyšší úrokovou sazbou. Své šance zjistěte zde.
Dofinancování jiným úvěrem
Chybějící částku lze doplnit například spotřebitelským úvěrem. Jedná se o nezajištěný úvěr, který můžete použít na libovolný účel, včetně dofinancování koupě nemovitosti. Výhodou je rychlost schválení a jednoduchost, nevýhodou jsou ale často vyšší úrokové sazby než u hypotéky. Splátky spotřebitelského úvěru se přičítají k vašim celkovým měsíčním závazkům, což může ovlivnit DSTI.
Zástava jiné nemovitosti
Nemáte-li dostatek hotovosti, můžete ručit jinou nemovitostí. Díky tomuto kroku si budete moct půjčit vyšší částku.

Žádost o hypotéku – 5 otázek, které je dobré si položit

Kolik máme vlastních peněz a co můžeme dofinancovat?
Jaký je náš společný měsíční příjem?
Kolik jsme ochotni platit měsíčně?
Máme další dluhy nebo závazky?
Jak dlouho chceme splácet?

Až si tyto otázky zodpovíte, srovnejte hypotéky online, což vám ušetří čas i stres z nutnosti obíhat jednu bankou za druhou, abyste zjistili, která z nich vám poskytne nejlepší podmínky. Naše aplikace nabízí přehledné nezávazné srovnání nabídek na jednom místě. Rozhodnutí, zda se pro některou z nich rozhodnete, bude pouze na vás.

Pokud víte, kam se obrátit, pak i s malými úsporami můžete dosáhnout na hypotéku. Klíčem je vědět, co banky při schvalování hypotéky skutečně zajímá, jak se na žádost připravit, a hlavně kde najít nabídky, které odpovídají vaší reálné situaci.

sROVNÁNÍ NA MÍRU

Získejte srovnání hypoték, pojištění, investic.

Online srovnávače vám nabídnou okamžité srovnání ceníkových sazeb a cen bez ohledu na vaši situaci, konečná nabídka se tedy může výrazně lišit. Kvalita služby je pro nás klíčová, proto vám vytvoříme srovnání na míru a vyjednáme za vás ty nejlepší podmínky.

Sjednání a následná péče

Sjednáním to u nás nekončí.

Po vašem výběru nejvhodnějšího řešení vašich potřeb vás provedeme krok po kroku procesem sjednání produktu. Preferujeme online cestu sjednání, ale přizpůsobíme se vašim požadavkům a rádi se uvidíme fyzicky. Sjednáním to u nás nekončí, staráme se o vás i po podpisu smluv, hlídáme za vás termíny fixací u hypoték, hlídáme podpojištění a další.

Na účtu měli jen 150 000 Kč a žádné úspory. Přesto si koupili dům. Jak je to možné?