Říkali nám, že hypotéka je pro nás nedosažitelná. Teď bydlíme ve vlastním a platíme míň než za nájem.

28. 7. 2025

Vlastní bydlení bývá pro mnoho lidí symbolem jistoty, svobody a dobré investice do budoucnosti. Přesto se o hypotékách říká, že jsou složité, drahé a dostupné jen pro ty s nadprůměrným příjmem nebo vysokými úsporami. Skutečnost je ale jiná.

Díky srovnání nabídek a lepší orientaci na trhu dnes dosáhne na hypotéku mnohem víc lidí, než si myslí. V mnoha případech navíc platí, že měsíční splátka hypotéky může být nižší než nájemné za pronajatý byt. Rozhodnutí přejít z podnájmu do vlastního tak může znamenat nejen větší jistotu, ale i úsporu. V tomto článku si shrneme, jak hypotéka funguje, kdo na ni dosáhne a jak zjistit vaše reálné možnosti. 

Co je hypotéka?

Hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný nemovitostí, který lidem umožňuje financovat vlastní bydlení. Můžete ji využít na koupi domu, bytu, rekonstrukci nebo výstavbu. Doba splácení a další podmínky, jako je například výše úrokové sazby, závisí na výběru banky a vaší bonitě. Více o základních pojmech a tipech pro získání hypotéky se dočtete zde.

Co banky zajímá při schvalování hypotéky?

Aby vám banka mohla nabídnout hypotéku, musí vyhodnotit, jak velké riziko pro ni představujete jako klient. Jinými slovy, zda budete schopni úvěr po celou dobu řádně splácet. Posuzuje se proto několik klíčových oblastí:

1. Výše a stabilita příjmu

Příjem je základním faktorem, podle kterého banka rozhoduje, kolik vám může půjčit. Nejde však jen o to, kolik vyděláváte, ale i jak pravidelně a z jakého zdroje:

• Zaměstnanci: nejčastěji banka požaduje doložení posledních 3 výpisů z účtu, na který chodí žadateli pravidelný příjem, a potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. Výhodou je smlouva na dobu neurčitou nebo dlouhodobé zaměstnání u stejného zaměstnavatele. Pokud jste ve zkušební době nebo máte smlouvu na dobu určitou, některé banky hypotéku neposkytnou, zatímco jiné ano, ale za přísnějších podmínek.
  
• OSVČ: příjem se prokazuje daňovým přiznáním (většinou za poslední 1 až 2 roky). Banky pak posuzují průměrný čistý zisk, případně upravený zisk po odečtení paušálů.
  
• Další příjmy: např. rodičovský příspěvek, příjem z pronájmu, alimenty nebo důchod mohou být v některých případech také uznány, ale obvykle s nižší váhou.
  

Banky často vyžadují, aby vám po odečtení všech výdajů zůstala tzv. rezerva pro živobytí. Ta se liší podle velikosti domácnosti a pohybuje se řádově ve výši několika tisíc korun měsíčně.

2. Věk žadatele

Věk ovlivňuje především délku splácení, kterou vám banka nabídne. Hypotéka se totiž většinou poskytuje maximálně do 65 až 70 let věku žadatele při doplacení úvěru.

• Mladší lidé (např. 25–35 let) obvykle nemají problém získat dlouhou splatnost (např. 30 let), což jim snižuje výši měsíční splátky.
  
• Starší žadatelé (např. 45+) musí počítat s kratší splatností, což zvyšuje měsíční splátky, a tím i nároky na příjem.

Poněvadž jeden mladší partner může „prodloužit“ věkový limit pro splatnost úvěru, některé banky proto doporučují žádat o hypotéku v páru.

3. Výše vlastních úspor

Většina bank dnes požaduje, aby měl žadatel alespoň 10–20 % z kupní ceny nemovitosti k dispozici z vlastních zdrojů. Poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti označujeme termínem LTV.  

Příklad:
Pokud kupujete byt za 4 miliony Kč, měli byste mít ideálně alespoň 400 000 až 800 000 Kč naspořeno. Některé banky umožňují do vlastního vkladu započítat např. dar od rodičů, stavební spoření nebo jinou nemovitost jako zástavu.

4. Stávající závazky

Banka bude také hodnotit, jaké další závazky už splácíte:

• spotřebitelské úvěry (např. na auto, elektroniku),
  
• kreditní karty (i nečerpaný limit se počítá jako potenciální závazek),
  
• kontokorenty,
• ručitelské závazky (např. pokud ručíte někomu jinému za půjčku).

Všechny tyto závazky snižují vaši bonitu, protože je nutné z příjmu platit měsíční splátky. Doporučuje se před žádostí o hypotéku snížit nebo zcela doplatit co nejvíce takových závazků.

5. Typ nemovitosti, kterou chcete koupit

Ne všechny nemovitosti jsou pro banku stejně přijatelné jako zástava. Hodnotí se:

• lokalita – banky preferují nemovitosti ve větších městech nebo stabilních regionech,
  
• technický stav – nemovitost by měla být obyvatelná, bez zásadních vad nebo havarijního stavu,
  
• typ vlastnictví – u družstevních bytů bývají hypotéky složitější, stejně tak u některých rekreačních objektů.
  

Dohromady tyto faktory tvoří již zmíněnou bonitu klienta. Každá banka má vlastní model, jak bonitu hodnotí, a proto má smysl si nabídky porovnat. To, co jedna banka zamítne, může druhá bez problémů schválit, a dokonce i s lepšími podmínkami.

Pokud chcete zjistit, jak si na tom stojíte vy, využijte naši aplikaci pro srovnání hypoték. Během několika minut získáte přehledné porovnání úrokových sazeb, měsíčních splátek i dalších podmínek.